Με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στα ιστορικά χαμηλά, εξετάζουμε την αναχρηματοδότηση του στεγαστικού δανείου μας. Έχουμε αφήσει 24 χρόνια σε υποθήκη με σταθερό επιτόκιο 30 ετών σε 5,625%. Κάλεσα Wells Fargo και για αυτό που ονομάζεται σούπερ συμμορφούμενο δάνειο, μπορούμε να αναχρηματοδοτήσουμε μέχρι 5% για 30 χρόνια. Πρέπει λοιπόν να αναχρηματοδοτήσω ή όχι;
Η απάντηση στο ερώτημα αυτό περιλαμβάνει γενικά τον υπολογισμό του ποσού που θα εξοικονομήσετε κάθε μήνα εάν αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας. Με τη μηνιαία εξοικονόμηση στο χέρι, μπορείτε στη συνέχεια να διαιρέσετε τον αριθμό αυτό στο κόστος της αναχρηματοδότησης για να καθορίσετε πόσα μήνες θα σας πάρει για να ανακτήσετε το κόστος. Αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας τουλάχιστον τόσο πολύ, τότε η αναχρηματοδότηση αξίζει το κόστος.
Υπάρχουν δύο μεγάλα προβλήματα με αυτήν την ανάλυση, την οποία θα καλύψουμε σε ένα λεπτό. Αλλά πρώτα, ας δούμε ένα παράδειγμα. Υποθέτουμε ότι βγήκαμε ένα στεγαστικό δάνειο 30 ετών σταθερού επιτοκίου πριν από 6 χρόνια με κεφάλαιο ύψους 250.000 δολαρίων. Επίσης, θα υποθέσουμε ότι μπορούμε να αναχρηματοδοτήσουμε μέχρι 5% για 30 χρόνια με το συνολικό κόστος κλεισίματος (εξαιρουμένων των προπληρωμένων στοιχείων όπως ασφάλιση και φόροι) ύψους 4.000 $. Χρησιμοποιώντας τον αγαπημένο μου υπολογιστή υποθηκών, μπορούμε να προσδιορίσουμε τα παρακάτω σχετικά με τις πληρωμές δανείων βάσει της αρχικής υποθήκης, του τρέχοντος υπολοίπου και των πληρωμών του δανείου αν αναχρηματοδοτήσουμε (οι αριθμοί είναι κατά προσέγγιση):
Αρχική μηνιαία πληρωμή κύριας και τόκου: 1.500 € Κύριο υπόλοιπο μετά από 6 χρόνια: $ 228.500 Νέα μηνιαία πληρωμή βασικού και διαδικτύου: $ 1.250 (υποθέτουμε ότι αναχρηματοδοτούμε το υπόλοιπο της υποθήκης μαζί με το κόστος κλεισίματος). Μηνιαίες εξοικονομήσεις: 250 € Ώρα για την κάλυψη των εξόδων: 16 μήνες ($ 4.000 / $ 250)
Με την πρώτη ματιά, αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι τουλάχιστον 16 μήνες, η αναχρηματοδότηση θα φαινόταν σαν η σωστή επιλογή. Ωστόσο, υπάρχουν δύο προβλήματα με αυτήν την ανάλυση: Φόροι και χρόνος.
Φορολογικές συνέπειες της αναχρηματοδότησης
Επειδή οι τόκοι στεγαστικών δανείων εκπίπτουν από τον κρατικό και ομοσπονδιακό φόρο εισοδήματος, πρέπει να επηρεάσουμε την επίδραση της αναχρηματοδότησης στη φορολογική μας υποχρέωση. Φυσικά, εάν δεν αναφέρετε τους φόρους σας και επομένως δεν επωφεληθείτε από την έκπτωση τόκων υποθηκών, τότε δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για αυτή την προσαρμογή. Αλλά για εκείνους που κάνουν το στοιχείο, θα πρέπει να προσαρμόσετε τις μηνιαίες αποταμιεύσεις σας για την αυξημένη φορολογική υποχρέωση που θα προκύψει από την πληρωμή μικρότερων τόκων.
Λαμβάνοντας υπόψη ένα τρέχον υπόλοιπο ύψους 228.500 δολαρίων, γνωρίζουμε ότι το επτά έτος της τρέχουσας υποθήκης μας θα πληρώσουμε περίπου 13.500 δολάρια σε τόκους. Στο πλαίσιο της αναχρηματοδότησης, οι πληρωμές τόκων θα μειωθούν στα 11.500 δολάρια (232.500 χ 5%) κατά το πρώτο έτος του δανείου. Έτσι, το refi θα είχε ως αποτέλεσμα να πληρώσουμε $ 2.000 λιγότερο τόκους κατά το πρώτο έτος της νέας υποθήκης. Αν υποθέσουμε ότι ένα συνδυασμένο κράτος και ο ομοσπονδιακός οριακός φορολογικός συντελεστής ίσος με 25% (η φορολογική σας κατηγορία μπορεί να διαφέρει φυσικά), μπορούμε να εκτιμήσουμε ότι η φορολογική μας υποχρέωση θα αυξηθεί κατά 500 δολάρια το έτος ένα ως αποτέλεσμα της αναχρηματοδότησης.
Έτσι, η μηνιαία αποταμίευσή μας που αρχικά υπολογίστηκε με 250 δολάρια το μήνα μειώνεται σε περίπου 210 δολάρια ανά μήνα. Και αυτό έχει ως αποτέλεσμα το χρόνο να αποκατασταθεί το κόστος κλεισίματος που κινείται από 16 μήνες όπως αρχικά υπολογίστηκε σε 19 μήνες. Ίσως δεν είναι ένας διακανονιστής, αν και θα μπορούσε να είναι με μεγαλύτερες υποθήκες ή υψηλότερες φορολογικές αγκύλες. Είτε έτσι είτε αλλιώς, είναι σημαντικό να εξετάσει τους φόρους όταν αποφασίζει αν θα αναχρηματοδοτήσει μια υποθήκη.
Επίδραση της παράτασης του δανείου
Αφού εξετάσαμε τις φορολογικές συνέπειες της αναχρηματοδότησης, πρέπει τώρα να εξετάσουμε την επίδραση της επέκτασης του σημερινού ισοζυγίου στεγαστικών δανείων σε διάστημα 30 ετών. Θυμηθείτε ότι κάτω από την υπάρχουσα υποθήκη, έχουμε μόνο 24 χρόνια αριστερά για το δάνειο. Ως αποτέλεσμα, μερικές από τις μειωμένες μηνιαίες πληρωμές μας δεν προέρχονται από την εξοικονόμηση τόκων, αλλά από τις χαμηλότερες πληρωμές κεφαλαίου λόγω της μακροπρόθεσμης διάρκειας.
Αν και αυτό μπορεί να είναι σοκ, κάτω από το σενάριο αναχρηματοδότησης παραπάνω, θα πληρώσατε περισσότερα συνολικά με βάση το Refi από ό, τι θα κολλήσετε με το αρχικό σας δάνειο. Αυτό μπορεί να φαίνεται αντίθετο-διαισθητικό δεδομένου ότι το επιτόκιο μειώνεται κατά 1%, αλλά η παράταση του δανείου σε διάστημα 30 ετών οδηγεί σε περισσότερες πληρωμές τόκων. Ας κάνουμε μια γρήγορη σύγκριση:
| Αρχική υποθήκη (Παραμένουν 24 χρόνια) | Αναχρηματοδότηση σε 5% και παράταση σε 30 χρόνια | Αναχρηματοδοτήστε το 5% αλλά διατηρήστε το όρο σε 24 χρόνια | |
|---|---|---|---|
| Τρέχον υπόλοιπο (εξαιρουμένων των εξόδων χρηματοδότησης της αναχρηματοδότησης) | $228,500 | $228,500 | $228,500 |
| Επιτόκιο | 6% | 5% | 5% |
| Συνολικοί τόκοι που καταβάλλονται κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου | $203,000 | $213,000 | $164,000 |
Παρατηρήστε ότι αν και μειώσουμε το επιτόκιο στο 5%, οι συνολικές μας πληρωμές τόκων αυξάνονται όταν το δάνειο παρατείνεται για 30 χρόνια. Τώρα αυτό δεν σημαίνει ότι η αναχρηματοδότηση σε 5% για 30 χρόνια είναι μια κακή απόφαση. Αλλά αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να εξετάσετε τις επιλογές σας, οι οποίες περιλαμβάνουν τα εξής:
- Αναχρηματοδοτήστε τα 30 χρόνια για να επωφεληθείτε από τις χαμηλότερες πληρωμές, αλλά αναγνωρίστε ότι το συνολικό ενδιαφέρον που πληρώνετε θα είναι μεγαλύτερο από εάν δεν αναχρηματοδοτήσατε καθόλου.
- Αναχρηματοδοτήστε μέχρι 30 χρόνια, αλλά πληρώστε επιπλέον για την μηνιαία υποθήκη έτσι ώστε να πληρώσετε το δάνειο μακριά σε 24 χρόνια. Θα εξακολουθείτε να έχετε μια μηνιαία πληρωμή μικρότερη από το τρέχον στεγαστικό δάνειο και δεν θα πληρώσετε τους επιπλέον τόκους.
Το κλειδί εδώ είναι να πάρουμε μια τεκμηριωμένη απόφαση για την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας. Αναγνωρίστε ότι οι παράγοντες πέραν του επιτοκίου θα επηρεάσουν τον τρόπο με τον οποίο θα αλλάξει η μηνιαία σας πληρωμή (φόροι και όροι). Επίσης, η παραπάνω ανάλυση υποθέτει ότι αναχρηματοδοτείτε από ένα σταθερό δάνειο σε άλλο. Μπορεί να θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε για να βγείτε από ένα δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο είναι συχνά μια σοφή απόφαση.Είτε έτσι είτε αλλιώς, μην αφήνετε τα τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων να σας περάσουν εάν η αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας μπορεί να σας βοηθήσει να εξοικονομήσετε χρήματα.
