Καθώς η οικονομία επιδεινώνεται, όλο και περισσότερες οικογένειες αντιμετωπίζουν την σκληρή πραγματικότητα του αποκλεισμού του σπιτιού. Σύμφωνα με την FDIC, μία στις 200 κατοικίες θα αποκλειστεί. Κάθε τρεις μήνες, 250.000 περισσότερες οικογένειες μπαίνουν στον αποκλεισμό. Και για να χειροτερέψουν τα πράγματα, κάποιες εταιρείες με "σκοντάφτει τώρα" εμποδίζουν τις οικογένειες που αισθάνονται ότι δεν έχουν πού να στραφούν.
Προκειμένου να αντιμετωπιστεί η αυξανόμενη κρίση αποκλεισμού, έχω συγκεντρώσει αυτόν τον οδηγό για τους πόρους των διαδικτυακών πόλων "Stop Foreclosure". Δεν ισχυρίζομαι κάποια συγκεκριμένη εμπειρία ή ειδικότητα με τη διαδικασία αποκλεισμού, αλλά πολλές ώρες έρευνας μου έδειξαν ότι υπάρχουν πραγματικά πολύ καλά (και ως επί το πλείστον δωρεάν) ηλεκτρονικοί πόροι που μπορούν να βοηθήσουν οποιονδήποτε είναι ή μπορεί να αντιμετωπίζει αποκλεισμό. Εάν γνωρίζετε άλλους χρήσιμους πόρους, επικοινωνήστε μαζί μου με τις πληροφορίες και θα εξετάσω το ενδεχόμενο να το προσθέσετε σε αυτόν τον οδηγό πόρων.
Χρονοδιάγραμμα αποκλεισμού
Ένα από τα πρώτα πράγματα που πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού θέλουν να ξέρουν είναι τι θα συμβεί αν χάσουν μια πληρωμή. Με απλά λόγια, θέλουν να μάθουν αν θα χάσουν το σπίτι τους σε μια εβδομάδα, ένα μήνα ή περισσότερο; Και θέλουν επίσης να μάθουν τη διαδικασία - τι θα συμβεί στη συνέχεια. Η διαδικασία αποκλεισμού, συμπεριλαμβανομένου του χρονοδιαγράμματος, διαφέρει από κράτος σε κράτος. Ένας πλήρης πόρος των νόμων περί αποκλεισμού του κράτους και των διαδικασιών είναι foreclosurelaw.org. Παρόλο που δεν έχω καμία σχέση με τον ιστότοπο ή τους ιδιοκτήτες του, αξίζει να επισημανθεί ότι η ιστοσελίδα του HUD συνδέεται με την foreclosurelaw.org ως πόρο για τους νόμους αποκλεισμού από το κράτος.
Θα βρείτε πληροφορίες για όλες τις πενήντα πολιτείες, συμπεριλαμβανομένου ενός "τυπικού" χρονοδιαγράμματος για τη διαδικασία αποκλεισμού. Για παράδειγμα, η τοποθεσία δείχνει ότι στο Οχάιο, η τυπική διαδικασία αποκλεισμού διαρκεί 150 ημέρες. Η Φλόριντα διαρκεί 180 ημέρες, ενώ η Βιρτζίνια παρατίθεται σε μόλις 60 ημέρες.
Επιπλέον, ο ιστότοπος HUD παρέχει το δικό του χρονοδιάγραμμα αποκλεισμού:
- Ο πρώτος μήνας έχασε την πληρωμή - ο δανειστής σας θα επικοινωνήσει μαζί σας με επιστολή ή τηλέφωνο. Ένας σύμβουλος στέγασης μπορεί να σας βοηθήσει.
- Δεύτερος μήνας έχασε την πληρωμή - ο δανειστής σας πιθανότατα θα αρχίσει να σας καλεί να συζητήσετε γιατί δεν έχετε πραγματοποιήσει τις πληρωμές σας. Είναι σημαντικό να λαμβάνετε τις τηλεφωνικές κλήσεις τους. Συζητήστε με τον δανειστή σας και εξηγήστε την κατάστασή σας και τι προσπαθείτε να κάνετε για να το λύσετε. Αυτή τη στιγμή, εξακολουθείτε να είστε σε θέση να κάνετε μία πληρωμή για να αποφύγετε να πέσετε τρεις μήνες πίσω. Ένας σύμβουλος στέγασης μπορεί να σας βοηθήσει.
- Τρίτος μήνας αδυναμία πληρωμής - μετά τη λήξη της τρίτης πληρωμής, θα λάβετε μια επιστολή από εσάς τον δανειστή αναφέροντας το ποσό που έχετε παραβιάσει και ότι έχετε 30 ημέρες για να φέρετε το ρεύμα υποθηκών σας. Αυτό ονομάζεται "Επιστολή ζήτησης" ή "Ανακοίνωση για επιτάχυνση". Εάν δεν πληρώσετε το συγκεκριμένο ποσό ή κάνετε κάποιο είδος συμφωνιών μέχρι την καθορισμένη ημερομηνία, ο δανειστής μπορεί να ξεκινήσει διαδικασίες αποκλεισμού. Είναι απίθανο να δεχτούν λιγότερα από το σύνολο των οφειλόμενων ποσών χωρίς να γίνουν συμφωνίες αν λάβετε αυτήν την επιστολή. Έχετε ακόμα χρόνο να εργαστείτε με τον δανειστή σας. Ένας σύμβουλος στέγασης μπορεί ακόμα να βοηθήσει.
- Τέταρτο μήνα δεν πραγματοποιήθηκε πληρωμή - τώρα πλησιάζετε στο τέλος του χρόνου που επιτρέπεται στην πρόσκληση ή ειδοποίηση για την επιτάχυνση της επιστολής. Όταν τελειώσει η περίοδος των 30 ημερών, αν δεν έχετε πληρώσει ολόκληρο το ποσό ή έχετε κάνει τις ρυθμίσεις μας, θα σας παραπέμψουμε στους δικηγόρους του δανειστή σας. Θα επιβαρυνθείτε με όλες τις αμοιβές δικηγόρου ως μέρος της εγκληματικότητας σας. Ένας σύμβουλος στέγασης μπορεί ακόμα να σας βοηθήσει.
- Εξαγορά του Sheriff ή του Δημόσιου Καταπιστευματοδόχου - ο δικηγόρος θα προγραμματίσει μια Πώληση. Αυτή είναι η πραγματική ημέρα αποκλεισμού. Μπορεί να ειδοποιηθείτε για την ημερομηνία μέσω ταχυδρομείου, μια σημείωση τοποθετείται στην πόρτα σας και η πώληση μπορεί να διαφημιστεί σε μια τοπική εφημερίδα. Ο χρόνος μεταξύ της ζήτησης ή της ανακοίνωσης για την επιτάχυνση της επιστολής και της πραγματικής πώλησης διαφέρει ανάλογα με την κατάσταση. Σε ορισμένες πολιτείες μπορεί να είναι τόσο γρήγορος όσο 2-3 μήνες. Αυτή δεν είναι η ημερομηνία μετακίνησης, αλλά το τέλος είναι κοντά. Έχετε μέχρι την ημερομηνία της πώλησης να συνάψετε συμφωνίες με τον δανειστή σας, ή να πληρώσετε το συνολικό οφειλόμενο ποσό, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων δικηγόρου.
- Περίοδος Εξαγοράς - μετά την ημερομηνία πώλησης, μπορείτε να εισαγάγετε μια περίοδο εξαργύρωσης. Θα ειδοποιηθείτε για το χρονικό σας πλαίσιο με την ίδια ειδοποίηση που χρησιμοποιεί το κράτος σας για την πώληση του Sheriff ή του Δημοσίου Διαχειριστή.
HUD σημειώνει επίσης ότι όλες οι ημερομηνίες εκτιμώνται και ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος και την εταιρεία υποθηκών σας.
Πηγή: Χρονοδιάγραμμα αποκλεισμού HUD
Τι να κάνετε αν χάσετε μια πληρωμή υποθηκών
Σχεδόν κάθε πόρος στο Διαδίκτυο που έχω βρει γενικά συμφωνεί σε ένα πράγμα - μην αγνοείτε το πρόβλημα. Το πιο πίσω στις πληρωμές ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πριν αρχίσει να αντιμετωπίζει το θέμα, τόσο πιο πιθανό είναι ότι θα χάσουν το σπίτι τους. HUD παρέχει συμβουλές για την αποφυγή κατασχέσεων και μια συμβουλή είναι να επικοινωνήσετε με τον δανειστή σας μόλις ξέρετε ότι έχετε κάποιο πρόβλημα.
Το ήξερες? "Οι δανειστές δεν θέλουν το σπίτι σας. Έχουν επιλογές για να βοηθήσουν τους δανειολήπτες μέσα από δύσκολους οικονομικούς χρόνους. "- Ιστοσελίδα HUD.
Πολλοί άνθρωποι δεν μπορούν να επικοινωνήσουν με τον δανειστή τους για έναν από διάφορους λόγους. Μπορεί να ανησυχούν ότι η κλήση θα τραβήξει την προσοχή του δανειστή για το πρόβλημά τους και θα επιταχύνει τη διαδικασία αποκλεισμού. Πιστεύουν ότι δεν θα πουν τα σωστά πράγματα ούτε να ξέρουν τι να πουν. Και σε πολλές περιπτώσεις, απλά δεν θέλουν να αντιμετωπίσουν το συναισθηματικό στέλεχος μιας ήδη δύσκολης κατάστασης. Αλλά η παραβίαση του προβλήματος θα κάνει τα πράγματα χειρότερα.
Εάν είστε ανήσυχοι καλώντας τον δανειστή σας, και ακόμη και αν καλέσετε, μπορείτε επίσης να φτάσετε σε έναν σύμβουλο αποκλεισμού HUD. Μπορείτε να βρείτε μια λίστα εγκεκριμένων συμβούλων από το κράτος στην ιστοσελίδα του HUD κάνοντας κλικ εδώ.
Ενημέρωση πόρων: Εδώ είναι μερικοί πόροι αποκλεισμού από άλλα blogs:
- Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της Πτώχευσης - Η ζωή Digerati
- Δράμα στην πραγματική ζωή: Αποκλεισμός!
- Top 3 απάτες αποκλεισμού για να αποφύγετε
Ομοσπονδιακά προγράμματα βοήθειας αποκλεισμού
Ακολουθούν διάφορα προγράμματα βοήθειας που διατίθενται σε αυτούς που είναι επιλέξιμοι.
FHASecure: Σύμφωνα με την ιστοσελίδα του HUD, το FHASecure:
είναι μια επιλογή αναχρηματοδότησης που δίνει στους ιδιοκτήτες σπιτιών μη FHA ρυθμιζόμενες υποθήκες επιτοκίου (ARM), τρέχουσες ή παραβατικές και ανεξάρτητα από την κατάσταση επαναφοράς, την ικανότητα αναχρηματοδότησης σε υποθήκη με ασφάλεια FHA. Με το FHASecure, ο δανειστής δεν θα σας αποκλείσει αυτόματα επειδή έχετε παραβιάσει το δάνειό σας και ο δανειστής μπορεί να σας προσφέρει μια δεύτερη υποθήκη για να καλύψει τη διαφορά μεταξύ της αξίας της περιουσίας σας και του τι οφείλετε.
Σύμφωνα με την HFA, "εφ 'όσον είστε τρέχοντες στην υποθήκη σας και έχετε επαρκή έσοδα για να κάνετε την πληρωμή υποθηκών, δικαιούστε αναχρηματοδότηση από το FHASecure. Εάν είστε παραβατικός, η αθέτηση πρέπει να οφείλεται στο σοκ πληρωμής της επαναφοράς του επιτοκίου ή, στην περίπτωση ενός Option ARM, στην "αναμόρφωση" της υποθήκης για την πλήρη απόσβεση.
Ελπίδα ΤΩΡΑ:
Η ανοικτή τηλεφωνική γραμμή 888-995-HOPE ™ έχει μια ενιαία αποστολή: να βοηθήσει περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού να αποφύγουν τον αποκλεισμό. Παρέχεται από το ίδρυμα διατήρησης της ιδιοκτησίας κατοικίας, η Hotline HOPE ™ της Homeowner παρέχει συμβουλές και εκπαίδευση σε περισσότερους από 300.000 ιδιοκτήτες σπιτιού από το 2002.
Το ίδρυμα δεν είναι εταιρεία υποθηκών. Είμαστε ένας ανεξάρτητος, τρίτος πόρος που έχει συγκεντρώσει ένα μη κερδοσκοπικό δίκτυο αφιερωμένο στο να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού να αποφύγουν τον αποκλεισμό.
Η βοήθεια που προσφέρουμε είναι δωρεάν.
Περισσότερες πληροφορίες για την Ελπίδα Τώρα από το HUD
Freddie Mac και Fannie Mae βελτιωμένο πρόγραμμα τροποποίησης: Εάν η υποθήκη σας ανήκει στον Freddie Mac ή στον Fannie Mae, ενδέχεται να δικαιούστε τροποποίηση δανείου. Οι τροποποιήσεις δανείων μπορεί να περιλαμβάνουν την παράταση του δανείου σε 40 χρόνια, μείωση του επιτοκίου των ενυπόθηκων δανείων για ορισμένο χρονικό διάστημα, αναβολή της πληρωμής μέρους του κεφαλαίου ή συνδυασμός και των τριών.
Για να είναι επιλέξιμο, το στεγαστικό δάνειο πρέπει να ανήκει στην Fannie Mae ή στο Freddie Mac, το ενυπόθηκο δάνειο πρέπει να είναι 90 ή περισσότερες ημέρες καθυστέρησης, πρέπει να καταλάβετε το ακίνητο ως την κύρια κατοικία σας και να μην είστε σε πτώχευση.
Πόροι βοήθειας αποκλεισμού δανείου
Οι εταιρείες υποθηκών θέλουν να βοηθήσουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού να μείνουν στα σπίτια τους. Ενώ δεν είναι δυνατό για κάθε κατάσταση να δουλέψει όπως κανείς μπορεί να ελπίζει, οι εταιρείες υποθηκών λαμβάνουν μέτρα για να βοηθήσουν τους δανειολήπτες τους να διορθώσουν το πρόβλημα και να μείνουν στο σπίτι. Για παράδειγμα, ο ιστότοπος της Wells Fargo παραθέτει τις ακόλουθες δυνατότητες για όσους αντιμετωπίζουν προβλήματα με τις πληρωμές τους:
Εδώ είναι μια λίστα με μερικές από τις μεγαλύτερες εταιρείες ενυπόθηκων δανείων, μαζί με συνδέσμους στην ιστοσελίδα τους, όπου μπορεί να βρεθεί βοήθεια αποκλεισμού:
Εάν ο δανεισμός σας δεν δουλεύει μαζί σας, ελέγξτε αυτόν τον πόρο από το HUD.
Αποκλεισμός και φορολογικά θέματα
Μπορεί να υπάρχουν φορολογικά ζητήματα που σχετίζονται με τη διαδικασία αποκλεισμού. Γενικά, εάν ένας δανειστής συγχωρεί μέρος του χρέους, θεωρείται ως φορολογητέο εισόδημα στον ιδιοκτήτη σπιτιού. Ωστόσο, ο νόμος για την απαλλαγή από το χρέος των υποθηκών του 2007 επιτρέπει γενικά στους φορολογούμενους να εξαιρούν τα εισοδήματα από την εκκαθάριση του χρέους στην κύρια κατοικία τους. Εδώ πρέπει να διαβάσετε πόρους από το IRS, το οποίο περιλαμβάνει φύλλα εργασίας για να βοηθήσει τους φορολογούμενους να προσδιορίσουν τις πιθανές φορολογικές συνέπειες της ελάφρυνσης του χρέους και της διαδικασίας αποκλεισμού: Home Foreclosure and Debt Consolidation.
Θα πρέπει να πληρώσετε για βοήθεια βοήθειας αποκλεισμού
Με την άνοδο στον αποκλεισμό έχουν σημειωθεί άνοδος στις απατεώνες βοήθειας αποκλεισμού. Τέτοιες απάτες κυμαίνονται για την εξαπάτηση και την απάτη σε προγράμματα "βοήθειας" που κοστίζουν πολλά χρήματα, αλλά αποτυγχάνουν να παραδώσουν οτιδήποτε αξίας. Πρόσφατα, ο Γενικός Εισαγγελέας του Οχάιο κατέθεσε αγωγές εναντίον δύο εταιρειών που υποσχέθηκαν να βοηθήσουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού, αλλά δεν παρέδωσαν.
Υπάρχουν πολλοί πόροι που μπορούν να βοηθήσουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να καθορίσουν ποιος πραγματικά θέλει να βοηθήσει και που θέλει απλώς να επωφεληθεί από τη δυστυχία τους:
- OCC Συμβουλές καταναλωτών για την αποφυγή απάτης αποκλεισμού αποκλεισμού: Ο διαχειριστής του νομίσματος εξέδωσε αυτή την προειδοποίηση στις 16 Μαΐου 2008. Περιέχει περιγραφή μερικών από τις πιο διαδεδομένες απάτες και συνδέσμους σε χρήσιμους πόρους.
- Απάτες διάσωσης αποκλεισμού: Ένα άλλο δυνητικό άγχος για τους ιδιοκτήτες σπιτιών που βρίσκονται σε κατάσταση κινδύνου: Δημοσίευση της Ομοσπονδιακής Επιτροπής Εμπορίου με λεπτομερή περιγραφή του τρόπου με τον οποίο λειτουργούν αυτές οι απάτες και τι πρέπει να προσέξουμε.
Σημαντικός αριθμός τηλεφώνου: Μπορείτε επίσης να επικοινωνήσετε με έναν σύμβουλο πιστωτικών καρτών μέσω του Ιδρύματος Διατήρησης Ιδιοκτησίας (HPF), ενός μη κερδοσκοπικού οργανισμού που λειτουργεί την εθνική ανοικτή τηλεφωνική γραμμή χωρίς χρέωση (1.888.995.HOPE) με δωρεάν, δίγλωσση, εξατομικευμένη βοήθεια για να βοηθήσει σε κίνδυνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων αποφεύγουν τον αποκλεισμό.
- Το Λευκό Βιβλίο της DOJ σχετικά με τις απάτες αποκλεισμού
Και εδώ είναι ένα σύντομο βίντεο Freddie Mac συγκεντρώνονται για τους κινδύνους για την απάτη υποθηκών:
Να σταματήσει το Roundup πόρων αποκλεισμού
HousingHelpNow.org: Μέρος του Εθνικού Ιδρύματος για την παροχή συμβουλών σε θέματα πίστωσης.
Τμήμα Υποθέσεων Βετεράνων: Περιέχει συνδέσμους σε ένα βίντεο σχετικά με τη βοήθεια αποκλεισμού για κτηνιάτρους.
Κέντρο δανεισμού στο σπίτι: Λίστα με πληροφορίες επικοινωνίας για μερικούς από τους μεγαλύτερους δανειστές.
Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (διαχειρίζεται το πρόγραμμα FHASecure).
Πώς να αποφύγετε απάτες διάσωσης αποκλεισμού
Ο οδηγός του HUD για την αποφυγή αποκλεισμού
Στατιστικές αποκλεισμού FDIC
